Antud moodulis kasutame üldplaneeringu mõistet kui laiemat vaadet panna paika maa-ala kui ehitatava ruumi eesmärgid, mis lähtuvad maakonnaplaneeringust ja omakorda täpsustuvad läbi kohaliku omavalitsuse eriplaneeringute ja detailplaneeringute.

Planeeringu mõistet käsitleb laiemalt Planeerimisseadus. 

Üldplaneering võib seega käsitleda nii kogu valla/linna kui selle osa ruumilise arengu põhimõtete, suundumuste määratlust. Üldplaneeringu peamised ülesanded hoonete ja transpordivõrgu kontekstis on (Planeerimisseadus, § 75):

  • transpordivõrgustiku ja muu infrastruktuuri, sealhulgas kohalike teede, raudteede, sadamate ning väikesadamate üldise asukoha ja nendest tekkivate kitsenduste määramine;
  • tehnovõrkude ja -rajatiste üldise asukoha ja nendest tekkivate kitsenduste määramine;
  • olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoha valimine;
  • planeeringuala üldiste kasutus- ja ehitustingimuste, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevate tingimuste, maakasutuse juhtotstarbe, maksimaalse ehitusmahu, hoonestuse kõrguspiirangu ja haljastusnõuete määramine;
  • liikluskorralduse üldiste põhimõtete määramine;
  • krundi minimaalsuuruse määramine;
  • alade ja juhtude määramine, mille esinemise korral tuleb detailplaneeringu koostamisel kaaluda arhitektuurivõistluse korraldamist;
  • detailplaneeringu koostamise kohustusega alade või juhtude määramine.

Üldplaneeringut täpsustatakse läbi kohaliku omavalituse eriplaneeringu, mis koostatakse olulise ruumilise mõjuga ehitise püstitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht ei ole üldplaneeringus määratud (Planeerimisseadus, § 95).

Seejärel koostatakse detailplaneering (Planeerimisseadus, § 124):

  • detailplaneeringu eesmärk on eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine; 
  • detailplaneering on lähiaastate ehitustegevuse alus;
  • detailplaneeringu alusel võib kinnisomandile seada kitsendusi;
  • detailplaneeringu olemasolul või detailplaneeringu koostamise kohustuse korral on detailplaneering ehitusprojekti koostamise alus.

Mõned olulisemad detailplaneeringuga lahendatavad ülesanded (Planeerimisseadus, § 124):

  • planeeringuala kruntideks jaotamine;
  • krundi hoonestusala määramine;
  • krundi ehitusõiguse määramine;
  • detailplaneeringu kohustuslike hoonete ja rajatiste toimimiseks vajalike ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude ja -rajatiste ning avalikule teele juurdepääsuteede võimaliku asukoha määramine;
  • ehitise ehituslike tingimuste määramine;
  • ehitise arhitektuuriliste ja kujunduslike tingimuste määramine;
  •  liikluskorralduse põhimõtete määramine;
  • servituutide seadmise ja olemasoleva või kavandatava tee avalikult kasutatavaks teeks määramise vajaduse märkimine;
  • arhitektuurivõistluse nõudega alade või juhtude määramine;
  • põhjendatud juhul nendele ehitistele tingimuste seadmine, mille ehitamiseks ei ole detailplaneeringu koostamine nõutav.

Krundi ehitusõigusega määratakse omakorda:

  • krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed;
  • hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud arv või nende puudumine maa-alal;
  • hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud ehitisealune pind;
  • hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste lubatud maksimaalne kõrgus;
  • asjakohasel juhul hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud sügavus.

Detailplaneeringuga määratud krunt on katastriüksuse moodustamise alus.

Ehitusprojekt (Nõuded ehitusprojektile, Tee ehitusprojektile esitatavad nõuded) lähtub Ehitusseadustikust. Mõiste ehitis kaasab nii hoonet kui rajatist. Samas kui ehitamise all mõistame nii ehitise püstitamist, rajamist, paigaldamist, lammutamist ja muu ehitisega seonduvat tegevust, mille tulemusel ehitis tekib või muutuvad selle füüsikalised omadused.

Ehitusprojekt on projekteerimise käigus koostatud dokument või dokumentide kogum, mis sisaldab ehitamiseks vajalikku teavet. Asjakohasel juhul kajastab ehitusprojekt ka ehitise kasutamiseks ja korrashoiuks vajalikku teavet (Ehitusseadustik, § 5).

Hoonete kontekstis on ehitusprojekti staadiumid: eelprojekt, põhiprojekt ja tööprojekt. Näiteks eskiisprojekt (ehitusprojekti eskiis) pole ehitusprojekti staadium, mistõttu sellele ei saa esitada ka täpseid nõudeid või teha seda kohustuslikuks ehitusloa taotluse eelneva osana. Tuleb aga tähele panna, et Nõuded ehitusprojektile, § 8 märgib muuhulgas, et "eelprojekti koostamise lähtealuseks, lisaks ehitusseadustiku § 14 lõikes 1 sätestatule, on tellija esitatud lähteülesanne, ehitusuuring ning vajadusel ehitise eskiis või tehnoloogiline projekt või mõlemad."

Sellest lähtuvalt vaatame selles moodulis eskiisi kui eelprojektile eelnevat osa, mille kokkuleppelised eesmärgid võivad olla:

  • ehitise eskiis on kavandite ja neid selgitavate dokumentide kogum, mille eesmärgiks on anda tellijale planeeringutega ja ümbritseva ruumiga võimalikult hästi seostatud, erinevaid huve tasakaalustatult arvestav terviklik ruumiline lahendus;
  • ehitise eskiisiga esitatakse üks või mitu erinevat lahendusvarianti kavandatavast ehitisest või selle osast; ehitise eskiis peab väljendama ja võimaldama hinnata kavandatava ehitise visuaalset sobivust, sise- ja välisruumi seoseid, projekteeritava maa-ala kavandatavat kasutamist ning võrrelda ja analüüsida pakutavaid variante omavahel;
  • ehitise eskiisi joonistel esitatakse objekt kahe- või kolmemõõtmelisena; joonised esitatakse enamlevinud mõõtkavades; esitatav joonis peab olema loetav ning arusaadav ja üheselt mõistetav; informatiivsel eesmärgil võib ehitise eskiisile lisada virtuaalseid mudeleid või ruumilisi makette;
  • ehitise eskiis töötatakse läbi sellisel tasemel, et selle alusel oleks võimalik esitada ettepanekuid ehitise osade tehnilisele lahendusele ja ehitustehnoloogilisteks lahendusteks; ehitise eskiis võib olla lähtedokumendiks ehitusprojekti koostamisel.

Tehnoloogilise projekti kokkuleppelised eesmärgid võivad olla:

  • tehnoloogiline projekt on kavandite ja neid selgitavate dokumentide kogum, mille eesmärgiks on anda plaaniline ja ruumiline (kõrguslik) lahendus tehnoloogiliste seadmete ja tootmisliinide paigutusele, vertikaal- ja horisontaaltranspordile, materjalide ja toodangu ladustamisele ning ümberlaadimise korraldusele ja muule taolisele koos muude tehnoloogiliste erinõuete ja piirangutega;
  • tehnoloogilise projektiga esitatakse tehnoloogiast lähtuvad koormusest, vibratsioonist, emissioonidest (saaste vms), mürast, erinevate ressursside saamise ja jäätmete utiliseerimise vajadusest tulenevalt erinõuded ja piirangud eelkõige arhitektuurile, konstruktsioonidele, valgustusele, ventilatsioonile, veevarustusele ja kanalisatsioonile;
  • tehnoloogilise projekti joonistel esitatakse objekt kahe- või kolmemõõtmelisena; joonised esitatakse enamlevinud mõõtkavades; esitatav joonis peab olema loetav ning erialaspetsialistile arusaadav ja üheselt mõistetav; informatiivsel eesmärgil võib tehnoloogilisele projektile lisada virtuaalseid mudeleid või ruumilisi makette;
  • tehnoloogiline projekt koostatakse täpsusastmes, mis on vajalik lähteandmete andmiseks ehitusprojekti vastava staadiumi koostamisele; tehnoloogiline projekt võib olla üheks lähtedokumendiks ehitusprojekti koostamisel; tehnoloogilise projekti alusel koostatud ehitusprojekti arhitektuursed ja tehnilised lahendused kooskõlastatakse tehnoloogilise projekti koostajaga ja tellijaga.

Antud moodulis keskendume üldplaneeringu kontekstis eelprojekti eelsele osale, milleks võib olla esmane eskiis/kavand, ruumiprogramm (ruumiline vajadus, funktsioonid), et panna paika soovitud ehitise üldmaht, mis on kooskõlas kehtiva detailplaneeringuga (valitud krundil). Muuhulgas keskendutakse mõnele olulisele analüüsile (energiasimulatsioon, päikesevalguse analüüs), et kavandada keskkonnasõbralikumat lahendust.