Antud moodulis kasutame üldplaneeringu mõistet kui laiemat vaadet panna paika maa-ala kui ehitatava ruumi eesmärgid, mis lähtuvad maakonnaplaneeringust ja omakorda täpsustuvad läbi kohaliku omavalitsuse eriplaneeringute ja detailplaneeringute.

Planeeringu mõistet käsitleb laiemalt Planeerimisseadus. 

Üldplaneering võib seega käsitleda nii kogu valla/linna kui selle osa ruumilise arengu põhimõtete, suundumuste määratlust. Üldplaneeringu peamised ülesanded hoonete ja transpordivõrgu kontekstis on (Planeerimisseadus, § 75):

  • transpordivõrgustiku ja muu infrastruktuuri, sealhulgas kohalike teede, raudteede, sadamate ning väikesadamate üldise asukoha ja nendest tekkivate kitsenduste määramine;
  • tehnovõrkude ja -rajatiste üldise asukoha ja nendest tekkivate kitsenduste määramine;
  • olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoha valimine;
  • planeeringuala üldiste kasutus- ja ehitustingimuste, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevate tingimuste, maakasutuse juhtotstarbe, maksimaalse ehitusmahu, hoonestuse kõrguspiirangu ja haljastusnõuete määramine;
  • liikluskorralduse üldiste põhimõtete määramine;
  • krundi minimaalsuuruse määramine;
  • alade ja juhtude määramine, mille esinemise korral tuleb detailplaneeringu koostamisel kaaluda arhitektuurivõistluse korraldamist;
  • detailplaneeringu koostamise kohustusega alade või juhtude määramine.

Üldplaneeringut täpsustatakse läbi kohaliku omavalituse eriplaneeringu, mis koostatakse olulise ruumilise mõjuga ehitise püstitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht ei ole üldplaneeringus määratud (Planeerimisseadus, § 95).

Seejärel koostatakse detailplaneering (Planeerimisseadus, § 124):

  • detailplaneeringu eesmärk on eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine; 
  • detailplaneering on lähiaastate ehitustegevuse alus;
  • detailplaneeringu alusel võib kinnisomandile seada kitsendusi;
  • detailplaneeringu olemasolul või detailplaneeringu koostamise kohustuse korral on detailplaneering ehitusprojekti koostamise alus.

Mõned olulisemad detailplaneeringuga lahendatavad ülesanded (Planeerimisseadus, § 124):

  • planeeringuala kruntideks jaotamine;
  • krundi hoonestusala määramine;
  • krundi ehitusõiguse määramine;
  • detailplaneeringu kohustuslike hoonete ja rajatiste toimimiseks vajalike ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude ja -rajatiste ning avalikule teele juurdepääsuteede võimaliku asukoha määramine;
  • ehitise ehituslike tingimuste määramine;
  • ehitise arhitektuuriliste ja kujunduslike tingimuste määramine;
  •  liikluskorralduse põhimõtete määramine;
  • servituutide seadmise ja olemasoleva või kavandatava tee avalikult kasutatavaks teeks määramise vajaduse märkimine;
  • arhitektuurivõistluse nõudega alade või juhtude määramine;
  • põhjendatud juhul nendele ehitistele tingimuste seadmine, mille ehitamiseks ei ole detailplaneeringu koostamine nõutav.

Krundi ehitusõigusega määratakse omakorda:

  • krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed;
  • hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud arv või nende puudumine maa-alal;
  • hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud ehitisealune pind;
  • hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste lubatud maksimaalne kõrgus;
  • asjakohasel juhul hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud sügavus.

Detailplaneeringuga määratud krunt on katastriüksuse moodustamise alus.

Ehitusprojekt (Nõuded ehitusprojektile, Tee ehitusprojektile esitatavad nõuded) lähtub Ehitusseadustikust. Mõiste ehitis kaasab nii hoonet kui rajatist. Samas kui ehitamise all mõistame nii ehitise püstitamist, rajamist, paigaldamist, lammutamist ja muu ehitisega seonduvat tegevust, mille tulemusel ehitis tekib või muutuvad selle füüsikalised omadused.

Ehitusprojekt on projekteerimise käigus koostatud dokument või dokumentide kogum, mis sisaldab ehitamiseks vajalikku teavet. Asjakohasel juhul kajastab ehitusprojekt ka ehitise kasutamiseks ja korrashoiuks vajalikku teavet (Ehitusseadustik, § 5).

Tee ehitusprojekti kontekstis on ehitusprojekti staadiumid: eelprojekt, põhiprojekt ja tööprojekt. Näiteks eskiis või eskiisprojekt (ehitusprojekti eskiis) pole ehitusprojekti staadium, mistõttu sellele ei saa esitada ka täpseid nõudeid või teha seda kohustuslikuks ehitusloa taotluse eelneva osana. Samas esitleb tee ehitusprojekt eskiisi kui eelnevat tehnilist dokumentatsiooni ja selles tähenduses on esitatud järgmine kirjeldus (Tee ehitusprojektile esitatavad nõuded, § 7):

  • eskiis on kavandite ja neid selgitavate dokumentide kogum, mille eesmärgiks on anda planeeringutega ja ümbritseva ruumiga võimalikult hästi seostatud, erinevaid huve tasakaalustatult arvestav terviklik ruumiline lahendus;
  • eskiisiga esitatakse üks või mitu erinevat kavandatavat lahendusvarianti; mitme lahendusvariandi korral peab eskiis võimaldama võrrelda ja analüüsida pakutavaid variante omavahel;
  • eskiis peab olema loetav, vastuoludeta ja üheselt mõistetav;
  • eskiis võib olla lähtedokumendiks tee ehitusprojekti koostamisel.

Antud moodulis keskendume üldplaneeringu kontekstis eelprojekti eelsele osale, milleks võib olla esmane eskiis/kavand või ruumiline planeerimine, et panna paika soovitud ehitise üldmaht, mis on kooskõlas kehtiva detailplaneeringuga (valitud maa-alal). Muuhulgas keskendutakse mõnele olulisele analüüsile nagu valgala vs truubi asukoht, sõiduteel liikumisega seotud nähtavuse analüüsid, päikesekaarest sõltuvad võimalikud pimestusnurgad ja liikluskorralduse nähtavus,  sõidutee telgjoone/profiili optimeerimine lähtuvalt sõidutee servituudist, sõidutee koridori (sh viadukt, sild, tunnel) valikuga seotud ehitusmahtude eelarvestamine/alternatiivide võrdlus.